Kan man kreve inn forskudd der det er avtalt utsatt garantistillelse etter bustadoppføringslova 12?

I prosjektsalg er det ikke uvanlig at det kreves innbetalt forskudd fra kjøperne.

Slike forskudd skal – dersom de skal kunne disponeres til fordel for selger og dermed være et reelt forskudd – sikres med en garanti etter bustadoppføringsloven (buofl.) § 47

Bustadoppføringslova §12 ble endret pr. 1. januar 2019.

  • Utgangspunktet er at entreprenør/byggherre (selger) skal stille §12–garanti strakts etter avtaleinngåelse.
  • Entreprenør/byggherre (selger) kan ta forbehold slik at tidspunktet for når garanti etter buofl. §12 skal stilles, utsettes.
    • (Forbehold kan være: salg av et bestemt antall enheter i prosjektet, åpning av byggelån, godkjent igangsettingstillatelse)
  • Den tidligere hevingsretten en kjøper hadde er fjernet.
  • Den sanksjonsmulighet en kjøper etter den siste lovendringen har mot en forsinket eller manglende garanti er nå å holde tilbake vederlag.

For avtaler som er inngått etter 1. januar 2019 gjelder følgende:

  • Tilbakeholdsrett er den eneste sanksjon en kjøper har mot manglende garantistillelse fra entreprenør/byggherre (selger).  I forbindelse med dette oppstår spørsmål om entreprenør/byggherre (selger) har rett til å kreve inn et forskudd før en garanti etter §12 er stilt, uavhengig om det er avtalt at garantien skal foreligge straks etter avtaleinngåelse, eller om det er avtalt en utsatt garantistillelse.
  • Etter en nærmere vurdering, og en gjennomgang av lovforarbeidet er svaret på spørsmålet «NEI».
    • Entreprenør/byggherre (selger) – og heller ikke eiendomsmegler på vegne av sin oppdragsgiver, kan kreve inn et forskudd fra kjøper før garantien etter bustadoppføringslova §12 er stilt.